加速发展租赁市场,上海再推黄金地段四宗租赁用地

摘要: 上海又供应租赁住宅用地面积约53万方。

12-12 04:26 首页 土地情报

8月23日,上海市规划和国土资源管理局网站发布公告,拟挂牌出让上海4幅国有建设用地使用权,且土地用途均为租赁用房。四幅地块分别为浦东新区北蔡社区Z000501单元03-02、03-03地块、长宁区古北社区W040502单元E1-10地块、浦东新区南码头街道滨江单元06-05地块、徐汇区漕河泾社区196a-08地块。


图:8月23日上海新推租赁用地位置


表:8月23日上海推出住房租赁用地基本情况


从地理位置上看, 4幅地块均位于内环与中环之间,甚至邻近内环线,都属于上海中心城区的优质地段。从建筑面积上看, 4幅土地总建筑面积达22万方,在上海土地资源稀缺的背景下,集中推出如此优质地块作为居住租赁用地,凸显上海市发展租赁市场的决心。


目前为止,上海已有8幅居住租赁用地供应。据统计,上海新增租赁住房用地供应于7月份开始,7月4日,上海首次公开出让两幅租赁住房用地,分别位于浦东张江和嘉定新城,出让地块总建筑面积合计约20万方,两地块分别由上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司竞得。8月17日,静安区规划和土地管理局网公布,市北高科技园区N070501单元02-16-A和15-02地块规划由商业地块将变更为四类住宅用地(R4),规划为社会租赁住宅。


依据原规划用地面积和容积率计算,此次供应租赁住宅用地面积约53万方。以上4幅地块均位于高科技产业园内,周边产业发展及配套已经相当成熟,主要为区域内高科技人才提供居住服务,具有较强的针对性。而8月23日集中出让的4幅租赁用地虽然不在重要产业园内,但都是位于中心城区的优质地段,临近成熟的商务区,同样具有十分重要的吸引力。


上海市近期有关发展住房租赁市场频繁举措,充分印证了上海着力建设“购租并举”住房体系的努力。据7月7日发布的《上海市住房发展“十三五”规划》指出,为缓解常住人口青年群体和各类人才的居住问题,规划提出完善购租并举的住房体系。上海不仅首次提出住房租赁市场体系的发展目标,即到2020年,基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系,而且明确了租赁住房的新增供应规模,还将通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。规划提出,“十三五”期间,上海住房用地供应5500公顷,其中,商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷,住房用地供应总量较“十二五”增加20%。新增供应各类住房约170万套,比“十二五”增加60%左右。其中,商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。租赁用地的供应体量已经与商品住宅、保障房相当。目前为止,供应的8幅租赁用地总建筑面积已达到约95万方,预计未来将有更多优质的租赁用地推出,租赁市场发展将不断加速。


图:上海市推出租赁用地概览

上海为发展租赁市场动作十分迅速,从首次公开出让两宗租赁用地到现在也仅一个多月时间。推动和发展租赁市场对于上海房地产市场具有更为长远的意义。上海积极发展租赁市场主要目的有以下两点:


首先,稳定上海房地产市场。经过十几年的发展,上海房地产市场已经十分成熟,但供需结构失衡的问题一直存在。可供房地产开发的用地越来越稀少,尤其是中环内可供出让的宅地变得十分金贵。住房租赁市场的发展对于缓解房地产市场供需矛盾,防止房产投机者肆意炒作具有十分重要的作用。


此外,吸引高端人才在沪就业也是上海发展租赁市场十分重要的原因。从近期推出的租赁用地区域来看,这些地块布局都比较合理,要么位于高科技产业园区,要么位于城市的核心区域,这些区域均是高端人才工作集聚的地方。在上海土地资源稀缺的环境下,此类租赁用地的释放能够有效解决上海高端人才的居住问题,有助于吸引高端人才在沪就业,从而为城市的发展不断注入新鲜血液。


对于开发商来说,自持租赁住宅降低了现金流的周转速度,资金利用效率明显下降,处于盈利的考虑目前开发商主动获取租赁用地运营的动力还没有那么强,因此目前租赁用地的竞得企业还是以国企背景的开发商为主,在未来的一段时间内,可能仍会以政府托底,租金补贴的方式推动租赁市场的发展。


目前上海除了加大租赁用地的供应之外,今年以来供应的住宅用地也基本有15%左右的自持要求。随着上海住宅用地供应越来越少,新房开发空间逐渐压缩,因此不管是主动还是被动,越来越多的房地产企业将会加入租赁市场中来。未来上海租赁市场将走向何方,我们拭目以待!




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